올 7월부터는 기존의 2단계 스트레스 DSR에서 3단계 스트레스 DSR로 격상한다고 합니다. 도대체 DSR은 무엇이고 거기에 스트레스 DSR은 어떤 관계인지, 그리고 이것이 우리에게 어떤 변화를 가져오게 될지에 대해서 알아보겠습니다.
DSR이란?
DSR은 대출자가 1년 동안 갚아야 할 모든 부채의 원리금을, 연 소득으로 나눈 비율입니다. 다음의 경우를 가정해보죠
- 연 소득 : 6,000만원
- 갚아야 할 원리금(연 단위) : 2,400만원
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주택 구입과 관련하여 강조되는 이유는?
DSR을 계산할 때에는 그 대출의 성격이나 목적을 따지지 않습니다. 주택담보대출이든 신용대출이든 모든 대출에 대한 이자 총액을 계산합니다. 그럼 왜 DSR이 주택구입과 관련하여 특히 강조되는 것일까요? 이는 DSR 계산시 원리금을 포함하기 때문입니다.
특히, 일반 서민들이 큰 돈을 빌릴 일은 대체로 주택담보대출이 유일합니다. 내가 아무리 비싼 차를 사더라도 2억 내외지만, 주택은 84m²의 경우 요즘은 5억이 훌쩍 넘죠. 즉, 서민들에게는 DSR을 계산할 때 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 주택담보대출이기 때문입니다.
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스트레스 DSR이란?
하지만 이런 DSR 제도도 결국 한계가 있습니다. 지금 당장의 대출을 제한함으로써 소득 대비 일정 수준 이상의 대출을 할 수 없게 만들었지만, 문제는 금리는 항상 변한다는 점이죠.
DSR 40%까지 꽉꽉 채워서 대출을 받았는데 금리가 올랐고, 이를 토대로 다시 계산해보니 DSR 50%에 육박하는 수준이 되어버린 것입니다. 정부가 “이 정도면 대출을 해줘도 이자비용으로 크게 부담을 느끼지 않을 수준이다.”라고 고심해서 만든 기준이, 금리가 올라가자 한번에 무너지는 것이죠
단계별 스트레스 DSR의 차이
스트레스 DSR은 총 3단계로 구성되어 있습니다.
현재는 2단계 스트레스 DSR을 적용하고 있는데요, 2025년 7월 1일부터는 스트레스 DSR 3단계로 격상한다고 합니다. 이제는 주담대+신용대출 뿐만 아니라 모든 대출에 대해서 DSR계산에 적용하고, 기본 스트레스 금리의 100%를 적용하니, 정말로 대출을 받기가 어려워지겠네요.
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